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閔行區土地儲備專項資金管理辦法（試行）

 

 

    為規范閔行區六類經營性土地（商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房開發等經營性土地）儲備專項資金的使用，根據《中華人民共和國土地管理法》和《上海市土地儲備辦法》等有關法律法規和規定，以級差地租理論在新時期的表現內容為依據，結合本區實際情況，特制定如下管理辦法：

    一、指導思想

    以實踐“三個代表”重要思想為指導，以馬克思級差地租理論為主線，全面貫徹黨中央、國務院和上海市關于土地工作的各項方針與政策，按照經濟社會發展的要求，加強對閔行區土地儲備專項資金使用管理，充分調動和保護各方面加強基礎設施建設和土地開發的積極性，加快農村城市化步伐，促進我區經濟社會的健康、協調、穩定和持續發展。

    二、實施原則

    按照“科學、高效、公平、合理”的總體要求，閔行區土地儲備專項資金的使用應遵循以下基本原則：

    （一）保障農民利益原則。貫徹“以人為本”理念，維護農民的合法權益，促進農民增收和農村集體經濟發展。對于歸動遷者所得的資金，任何單位和個人不得擅自截留和扣繳。

    （二）公平與效率兼顧原則。政府在加強對土地一級市場調控，通過市場化運作，獲取土地出讓所得的同時，充分考慮各社會集團和個人之間的利益，尋求公平與效率的最佳結合點，達到經濟效益、社會效益、環境效益以及公共福利的最大化。

    （三）事權與財權相當原則。按照區鎮（街道、莘莊工業區）間的事權劃分, 明確各自職能和支出責任，合理確定土地儲備專項資金的使用范圍，充分調動區與鎮（街道、莘莊工業區）兩個層次的積極性。

    三、資金使用

    根據級差地租理論在新時期的表現形式，土地出讓所得的價款由一級地租、二級地租、三級地租等三部分組成。由于三類地租的性質、來源與形成渠道不同，因此資金支出和使用應采取相應的不同方式。

    （一）一級地租

    一級地租指土地成本，由直接成本、運作成本和間接成本組成。

    1、直接成本視具體情況分為以下兩類并分類支出：

    （1）對存量土地，直接成本指土地協議收購價格，歸原土地使用權和房屋、資產所有權單位等所有；

    （2）對增量土地，直接成本指征地成本，包括征地補償、勞動力安置養老、房屋拆遷安置等，其資金支出按國家規定以及與鎮（街道、工業區）簽訂的合同執行。

    2、運作成本指土地開發過程中必要的基礎性建設成本和財務成本，由支出單位回收。

    3、間接成本主要指土地使用權出讓過程中需繳納的土地出讓金，其資金使用按國家規定執行。

    （二）二級地租

    二級地租主要指政府對城市基礎設施的投入而形成的土地增值部分。二級地租的資金應由區、土地所在鎮（街道、莘莊工業區）按一定比例使用（企事業單位除外）。

    （三）三級地租

    三級地租指每塊儲備土地出讓所得的價款扣除上述兩部分后的溢價（即：三級地租=土地出讓所得的價款―一級地租―二級地租），由區、土地所在鎮（街道、莘莊工業區）、鎮集體經濟組織按一定比例使用（其它企事業單位除外）。

    （四）為便于操作，在土地征用出讓后，土地二、三級地租全部納入土地儲備專項資金，由區、鎮、鎮集體經濟組織按4：4：2的比例使用。土地所在鎮（街道、莘莊工業區）不承擔開發責任的地塊，其二、三級地租全部歸區。

    四、管理事項

    （一）土地儲備專項資金的集中管理。按照“一個口子進、一個口子出”的土地儲備出讓管理機制，對全區經營性用地實行統一征收，統一出讓，統一成本收益核算。

    （二）土地儲備專項資金的結算辦法。區土地儲備中心根據每塊土地出讓所得的價款，在扣除土地成本開支后，納入區土地儲備專項資金。待當年土地所在鎮（街道、莘莊工業區）計劃地塊全部出讓后，由區土地儲備中心年底統一結算，于次年初根據區政府統一安排，按規定的資金使用比例支付。

    （三）土地儲備專項資金的使用范圍。區、鎮（街道、莘莊工業區）的土地儲備專項資金，主要用于完善基礎設施建設，處理征地農民遺留問題，解決“三農”問題，以及維護社會穩定等方面的支出。

提留20%屬于鎮集體經濟組織的土地儲備專項資金，不得作為鎮政府收入而列支，應建立專門帳戶，主要用于促進本地區經濟薄弱村的集體經濟組織改制和將來用于鎮集體經濟組織改革。這筆資金經營時要注意減少風險，保證增值。

    （四）土地儲備專項資金的監管。區、鎮（街道、莘莊工業區）要確保土地儲備專項資金專款專用，切實提高資金的使用效益。區得的40%和鎮得的40%分別納入區、鎮預算管理。鎮集體經濟組織得的20%，由鎮集體資產管理辦公室設立專戶，實行專戶管理和專項管理。專項管理須建立規范的審批程序，經本級人代會批準后使用。區財政、審計部門要加強對土地儲備專項資金的監管，依據國家有關法律法規的規定,對區、鎮（街道、莘莊工業區）土地儲備專項資金的運作情況定期進行審計檢查。

    （五）對土地儲備專項資金使用管理過程中出現的特殊情況，須報經區土地管理領導小組專題研究，另行處理。

    本辦法自二○○五年一月一日起施行，由區委政策研究室負責解釋。如遇到國家、市有關政策調整，本辦法將作相應修訂。